ביג מרכזי קניות - מחיר היעד עולה ומותיר עוד בשר

דוחות ביג לרבעון הראשון מתיישבים עם הצפי ומביאים לידי ביטוי את מרבית ההכנסות בגין נכסים שנפתחו במהלך שנת 2015 (אשדוד, ירכא וצ'ק פוסט).
נכון להיום החברה נסחרת בתשואת FFO של 9.6% על שווי השוק (12% על החלק המניב), ובמכפיל של 1.09 על ההון. מכפיל ההון הכלכלי (הכולל בתוכו מחצית מהעתודה למס) עומד על 0.95.
לאור זאת, ובהתאם לשווי הנגזר ממודל השווי המעודכן, אנו מעלים את מחיר היעד ל- 246 ₪ למניה (פער של 13% ביחס למחיר המניה הנוכחי), ומותירים את המלצתנו על תשואת יתר.

תוצאות הרבעון:

• ה-NOI עמד על כ-126.4 מ' ₪ ברבעון ורשם גדול בשיעור של 21.0% ו-4.4% בהשוואה לרבעון המקביל והקודם, בהתאמה. הגידול בהשוואה לרבעון המקביל נזקף בעיקר לרכישת נכסים חדשים בארה"ב ולפתיחת מרכזים חדשים בישראל - באשדוד, ירכא ובצ'ק פוסט.
  ה-NOI SP בארה"ב - רשם עלייה של כ-0.8%, בעקבות תחלופת שוכרים וחידוש הסכמים בשכ"ד גבוה יותר.
  ה-NOI SP בישראל רשם ירידה של כ-0.1%, שמקורה בירידת המדד בקיזוז עליות בשכ"ד בגין שוכרים חדשם.
• FFO ברבעון עמד על כ-64.2 מ' ₪ ורשם עלייה של כ-42.3% ו-9.6% בהשוואה לרבעון המקביל והקודם, בהתאמה. העלייה בהשוואה לתקופה המקבילה מקורה בעליה ב-NOI בתוספת חיסכון בעלויות המימון ובקיזוז הוצאות המסים בשל המדד השלילי. העלייה בהשוואה לרבעון הקודם נזקפת בעיקרה לעלייה ב-NOI.
• רווחי שערוך – הסתכמו לכ-52 מ' ₪ ברבעון ונבעו בעיקר מירידה בשיעורי ההיוון בארה"ב בקיזוז ירידה בשווי נכסים בישראל בשל המדד השלילי. ברבעון המקביל נרשמה ירידת ערך בשל השפעת המדד השלילי (1.6%-), וברבעון הקודם נרשמה עליית ערך בשל ירידת שיעורי ההיוון בארה"ב.
• נדל"ן להשקעה – הסתכם לכ-7 מיליארד ש"ח ורשם עלייה של 10.1% ביחס לרבעון המקביל וירידה של 2.1% ביחס לרבעון הקודם. העלייה ביחס לרבעון המקביל מקורה ברכישת נכסים חדשים בשילוב נכסים שבנייתם הסתיימה, הירידה ביחס לרבעון המקביל מקורה במכירת נכס.
• נדלן להשקעה בהקמה – עמד על כ-510 מ' ₪ ורשם עלייה של 270.2% ו-96.6% בהשוואה לרבעון הקודם והמקביל בהתאמה, בעיקר נוכח איחוד לראשונה של חברת קניאל בפ"ת.

אירועים שהתרחשו במהלך הרבעון ולאחריו:

• התקדמות נאה בקצב ההשכרות במתחם גלילות – החברה דיווחה כי במתחם גלילות שווקו עד כה 50% משטחי המסחר ועל 20% נוספים מתקדם מו"מ מתקדם, וזאת כאשר עבודות הבנייה טרם החלו. שטח מתחם הינו 100 א' מ"ר (25 א' מסחר ו- 75 א' משרדים) וחלק החברה בו הינו 50%.
• חלוקת דיבידנד – במהלך הרבעון הודיעה החברה על חלוקת 63 מ' ₪ כדיבידנד אשר שיקף תשואה שנתית של כ-2.5% במועד ההודעה.
• ירידה בקצב צמיחת הפדיונות - במהלך הרבעון הראשון המשיכה החברה להציג גידול בפדיונות השוכרים, אם כי זה נעשה בקצב מתון ביחס לעבר ועמד על 1.7% ברבעון הראשון, בעוד בשנת 2015 כולה עמד הגידול בפדיונות על 5.3%. העומס על השוכרים עלה במעט 8.4% לעומת 8.2% בשנה כולה, אם כי נותר נמוך בהשוואה לקניונים. להערכתנו הסיבה העיקרית לקיטון בקצב צמיחת הפדיונות הינה התגברות התחרות.
• הנפקת מניות לצורך עמידה ברפורמת המדדים - לאחר פרסום הדוחות אתמול הודיעה החברה על גיוס הון לצורך עמידה במדדים, שפירושו העלאת שיעור החזקות הציבור ל-30%, חלף 26.35% כיום.
• רכישת 50% נוספים מקניאל תעשיות – במהלך הרבעון רכשה החברה 50% ממניות חברת קניאל תעשיות, אשר ברשותה קרקע בשטח של 75 דונם. בכוונת החברה להגדיל את הזכויות במקרקעין, עליהם תבנה כ-30 אלף מ' מסחר וכ-120 א' מ"ר משרדים. סך ה-NOI הצפוי הינו 130 מ' ש"ח בשנה.
• כניסה לתחום המסחר המקוון – במהלך חודש מאי הודיעה החברה כי בכוונתה להיכנס לתחום המסחר באינטרנט באמצעות פלטפורמת +BIG. סך ההשקעות צפויות להסתכם בכ-55 מ' ש"ח

מה צפוי לנו בהמשך ואל מה כדאי לשים לב?

• הרחבת מרכזים קיימים – בימים אלו שוקדת החברה על הרחבת המרכזים בבאר שבע (שכבר החלה), קבלת אישורים להרחבת המרכז באשדוד להקמת סינמה סיטי בקומה השנייה, ואיכלוס הנכס באילת.
• צבר של פרויקטים בקנה – לחברה צבר של פרויקטים בקנה אשר סך ה-NOI שינבע מהם יעמוד על 224 מ' ₪. יחד עם זאת פרק הזמן שייקח עד התחלת איכלוסם הינו כ-3 שנים לפחות, כאשר הפרויקט העיקרי הינו נכס נדל"ן שיוקם על שטחו של מפעל קניאל בפ"ת הצפוי להניב NOI בסך 130 מ' ₪, לא לפני שנת 2020. לאור זאת, אנחנו לא צפויים לראות צמיחה ממשית בהכנסות בשלוש השנים הקרובות.

עדכון מודל השווי

הערות אזהרה וגילוי נאות בנוגע לעבודת האנליזה

א. פרטי מכין האנליזה

שם: ישי ששון, ת.ז. 027168103
ת.ז. 027168103
רישיון יועץ: מספר 12440
כתובת: רחוב מנחם בגין 37, תל אביב
אי-מייל: yishays@bankjerusalem.co.il
השכלה: בוגר חשבונאות וכלכלה מהאוניברסיטה העברית בירושלים; מוסמך (MBA) במנהל עסקים ומימון, מאוניברסיטת בר אילן; רו"ח מוסמך.
ניסיון מקצועי: אנליסט Sell Side בכיר בבנק ירושלים ברוקראז' מאז יוני 2014; אנליסט בכיר וראש צוות באנטרופי שירותי מחקר כלכלי (2011-2014), אנליסט בכיר במשרד ייעוץ כלכלי, אנליסט בקרן השקעות.

התאגיד המורשה מטעמו פועל מכין האנליזה:
בנק ירושלים בע"מ (להלן: "בנק ירושלים") שכתובתו רח' הרברט סמואל 2 ירושלים טלפון:076-8095050

ב. גילוי נאות מטעם מכין האנליזה

להלן גילוי על ניגוד עניינים של מכין האנליזה, ככל שידוע לו או שיש חשש לקיומו, במועד הפרסום של האנליזה.
אין למכין האנליזה ניגוד עניינים, ישיר או עקיף, עליו הוא יודע במועד פרסום עבודת האנליזה.

ג. הערות לאנליזה

1. סולם המלצות
   • קניה - המניה צפויה להניב תשואת יתר של 20% ומעלה ביחס למדד ת"א 100 ב-12 החודשים הבאים.
   • תשואת יתר - המניה צפויה להניב תשואת יתר של 10% - 20% ביחס למדד ת"א 100 ב-12 החודשים הבאים.
   • תשואת שוק - המניה צפויה להניב תשואה שתהיה בין ת. יתר של 10% לת. חסר של 10% ביחס למדד ת"א 100 ב-12 החודשים הבאים.
   • תשואת חסר - המניה צפויה להניב תשואת חסר של 10% - 20% ביחס למדד ת"א 100 ב-12 החודשים הבאים.
   • מכירה - המניה צפויה להניב תשואת חסר של 20% ומעלה ביחס למדד ת"א 100 ב-12 החודשים הבאים.
2. גישת הערכת ביג וקביעת מחירי היעד בוצעה על בסיס מכפיל FFO ומודל NAV.
3. סיכונים עיקריים העשויים להשפיע מהותית על מחיר היעד של ביג מרכזי קניות:
   • ירידת מחירי נכסי נדל"ן
   • ירידת מחירי השכירות
   • עליית ריבית בשוק
   • הרעה במצב הכלכלי

ד. עצמאות שיקול הדעת

אני, ישי ששון, בעל רישיון מס' 12440, מצהיר בזאת שהדעות המובעות בעבודת אנליזה זו משקפות נאמנה את דעותיי האישיות על ניירות הערך המסוקרים ועל התאגיד שהנפיק ניירות ערך אלה.

ה. גילוי נאות מטעם חברת השירותים ובנק ירושלים

להלן גילוי על ניגוד עניינים ישיר או עקיף של חברת השירותים ו/או בנק ירושלים, ככל שידוע להן או שיש חשש לקיומו, במועד הפרסום של האנליזה:

1. התקיימו הנפקות פרטיות והצעות לציבור של ניירות ערך של ביג מרכזי קניות, שחברת השירותים ו/או בנק ירושלים ו/או תאגיד קשור שלהן ניהל או ייעץ להם, בין לבדו ובין ביחד עם אחרים במהלך 12 החודשים שקדמו למועד הפרסום של האנליזה.
2. במועד פרסום עבודת אנליזה זו, או במהלך 30 הימים שקדמו ליום הפרסום, חברת השירותים או, למיטב ידיעת חברת השירותים, תאגיד קשור אליה, החזיקו בחשבונות הנוסטרו שלהם או בחשבונות המנוהלים על ידם, בנייר ערך נשוא עבודת האנליזה זו, החזקה מהותית בסוג מסוים של ניירות ערך של ביג מרכזי קניות.
3. בהתאם להוראת רשות ניירות ערך לבעלי רישיון בקשר לחובות גילוי בנוגע לעבודות אנליזה (נוסח חדש 2013), בנק ירושלים פטור מגילוי אודות ניגוד עניינים שמקורו בחוב של קבוצת התאגיד הנסקר בעבודה זו ואודות ניגוד עניינים שמקורו בהחזקות בחשבונות הנוסטרו שלו או של תאגיד קשור והחשבונות המנוהלים על ידו, ואשר איננו עולה ממידע אותו הוא נדרש לגלות לציבור לפי חוק ניירות ערך, התשכ"ח – 1968. פטור זה ניתן לבנק ירושלים משום היותו מחויב מכוח הוראת ניהול בנקאי תקין של המפקח על הבנקים בעניין פעילות מערכת הבנקאות בשוק ההון בהפרדה מיבנית ("חומות סיניות") ביו ייעוץ ההשקעות בניירות ערך לבין יתר עסקיו. ההפרדה המבנית הקיימת בבנק ירושלים, מורכבת מהפרדה אירגונית, מקצועית ועסקית, ומיועדת, בין היתר, למנוע ניגודי עניינים והעברת מידע לבעל רישיון המכין את עבודת האנליזה, כאשר מידע זה קיים בבנק מתוקף עיסוקיו האחרים בתאגיד הבנקאי (כגון פעילות מתן אשראי)
4. מועד עריכת ופרסום האנליזה: דוח זה נערך ופורסם בתאריך 01.06.2016

ו. הערות ואזהרות כלליות מטעם חברת השירותים ובנק ירושלים

הניתוח הכלול בדוח זה הנו למטרת אינפורמציה בלבד, ובשום אופן אין לראות בו הצעה או ייעוץ לרכישה ו/או מכירה ו/או החזקה של ניירות הערך ו/או הנכסים הפיננסיים המתוארים בדוח.

מבלי לגרוע מכל האמור לעיל ולהלן מודגש כי השקעה בנגזרים, לרבות אופציות וחוזים עתידיים, עלולה להיות כרוכה בדרגת סיכון גבוהה מאוד ולפיכך מתאימה רק למשקיע שבידו מלוא המידע והידע בכל הנוגע לנגזרים ולסיכונים הבלתי מוגבלים הכרוכים בהשקעה בהם, אשר במקרה של כתיבת אופציות לא מוגבלים לסכום ההשקעה. לאור זאת יש להתייחס לניתוח המובא בסקירה זו בזהירות הנדרשת ובשום מקרה אין להסתמך עליה כבסיס לשקילת השקעה בנגזרים אלא יש לפנות לייעוץ של גורם מקצועי מתאים. פירוט בדבר גורמי הסיכון הכרוכים בהשקעה בנגזרים מצוי במתאר נגזרים ובנספחיו, המצויים באתר הבורסה לניירות ערך בכתובת:
http://www.tase.co.il/TASE/TASERulesandRegulations/RDerivatives-MAOF/

בנק ירושלים ו/או חברת השירותים, חברות בשליטתן וכן בעלי מניותיהן ועובדיהן, לא יהיו אחראים בכל צורה שהיא לנזק ו/או הפסד ישיר או עקיף שיגרם משימוש בדוח זה ו/או בהמלצות הכלולות בו, אם ייגרמו, וכן אינם יכולים לערוב או להיות אחראים למהימנות המידע המפורט בדוח זה. הסקירה המובאת בדוח זה מבוססת על מידע פומבי וציבורי גלוי וכן על מקורות מידע הנחשבים כאמינים על פי שיקול דעת מכין האנליזה. כמו כן מבוססת הסקירה בין היתר על אומדנים והערכות המשקפים את שיקול דעתו של מכין האנליזה ותנאי השוק במועד עריכתה. מטבע הדברים נתונים אלו עשויים להשתנות. דוח זה אינו יכול להוות תחליף לייעוץ אישי המותאם לנתוניו, צרכיו ומטרותיו של כל אדם, ולפיכך לפני ביצוע כל עסקה בניירות ערך מומלץ לקבל ייעוץ אישי מותאם. האמור בסקירה זו אינו מהווה ייעוץ מס מכל סוג שהוא.

בעלי מניות בבנק ירושלים ו/או בחברת השירותים, או גורמים אחרים הקשורים עמו באופן זה או אחר מחזיקים או עשויים להחזיק, מעת לעת, במישרין ו/או בעקיפין בניירות ערך נשואי דוח זה, הן לפני פרסומו, הן בזמן פרסומו והן לאחר פרסומו.
כמו כן, בעל השליטה בחברת השירותים הינו בעל עניין בגוף הקשור בחיתום גוף זה עשוי לשמש כחתם של ניירות ערך של החברה נשואת דוח זה, וכן עשוי להיות קשור עמו בקשרים עסקיים.
דוח זה מיועד אך ורק לנמען ששמו מופיע לעיל, והעברת חלקים מתוכנו לאחרים, או פרסומם בכל דרך שהיא, ללא קבלת אישור מראש ובכתב מבנק ירושלים וללא ציון הערה זו בגוף הטקסט, במקום הבולט לעין, הנה אסורה בהחלט.